Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) создавались преимущественно в советское время на основании Закона СССР «О кооперации в СССР». В 2003 году был принят Закон України «Про кооперацію». В 2015 году — Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Между ними есть противоречия.
1. В доме, построенном в свое время членами кооператива, решения относительно общего имущества принимают именно они, члены кооператива. А по новому законодательству высшим органом управления в многоквартирном доме (МКД) является собрание сособственников. Собственник квартиры или нежилого помещения может изъявить желание стать членом кооператива, но не обязан, в кооперативе — добровольное членство.
2. Многоквартирный дом — это общее совместное домохозяйство, его сособственники — потребители жилищной и коммунальных услуг. Кооператив — хозяйствующий субъект, оказывает жилищную услугу и посредническую услугу в получении коммунальных услуг. Кооператив может статуироваться как неприбыльная организация, но не обязан.
3. ЖСК — самостоятельное юридическое лицо, внешнее по отношению к сособственникам дома. Его сотрудники обслуживают дом и получают за это зарплату. Сособственники дома оплачивают услуги, предоставляемые ЖСК.
Из-за этих и других расхождений между природой ЖСК и новым законодательством о МКД кооперативы не фигурируют в ЗУ № 417. Они управляют своими домами, но не являются ни одной из форм управления, определенных законом.
Закон «Об ОСМД» дает ЖСК право реорганизоваться в ОСМД (ст. 5 ЗУ № 2866). Также возможно самостоятельное создание ОСМД и ликвидация ЖСК. Есть и третий вариант — создать ОСМД, преобразовать ЖСК в ЖК (жилищный кооператив) или ОК (обслуживающий кооператив) и заключить договор между ОСМД и ОК на обслуживание дома. Или заключить такой договор с ОК без создания юридического лица ОСМД, выбрав собранием сособственников первую форму управления (самоуправление через собрание сособственников). В каждом из этих вариантов есть преимущества и недостатки. Выбор за сособственниками дома и членами кооператива.
Проблемные (конфликтные) вопросы отношений между ними можно обсудить в школе сособственников. Регистрация по ссылке: https://cutt.ly/wtGycnY.