Управление многоквартирным домом (МКД) осуществляют сособственники дома — собственники квартир и нежилых помещений. Только они и никто другой. Это их право и обязанность одновременно.
Форму управления МКД также выбирают только сособственники МКД. Самостоятельно и все вместе.
Существуют три формы управления МКД:
1. Самообеспечение без создания юридического лица. Все решения относительно общего имущества МКД принимает собрание сособственников и определяет исполнителей принятых решений.
2. Заказ услуги по управлению МКД (жилищной услуги) и заключение договора с управителем.
3. Создание ОСМД (Объединение сособственников многоквартирного дома) в статусе юридического лица.
(ст. 9, 10 ЗУ № 417; ЗУ № 2189; ЗУ № 2866)
Первая форма удобна для домов с несколькими квартирами и небольшим количеством собственников, которые традиционно самостоятельно решали все проблемы своего дома. И при этом дополнительно платили за услуги КП «ЖКС». Согласно закону они могут продолжать самостоятельно заниматься своей совместной собственностью и отказаться от услуг управителя.
Процедуры принятия решений регламентированы ст. 10 ЗУ № 417.
Базовый принцип: «сами и для себя».
Вторая форма удобна для домов с количеством квартир более 200-300 и большим количеством собственников, которые не занимались проблемами общего имущества и не хотят делать это в дальнейшем. Они согласны оплачивать услуги коммерческой структуры «Управитель», осуществляя (или не осуществляя) контроль за его деятельностью.
Процедуры принятия решений, выбора управителя и дальнейшего взаимодействия с ним регламентированы ст. 10, 11 ЗУ № 417, ЗУ № 2189, постановлением КМУ № 712 от 05.09.2018 и другими документами.
Базовый принцип: «для нас и без нас», «мы — только потребители услуг».
Третья форма может быть выбрана сособственниками любого дома (от 3 квартир до 1000 и более), с любым количеством сособственников, если большинство из них готово (хотят и могут) заниматься своей совместной собственностью.
Преимущество ОСМД перед первой и второй формами управления МКД — возможность участвовать в местных, государственных, международных программах и получать финансовую, техническую, информационную и иную поддержку и помощь на модернизацию своего дома.
Недостатки (с точки зрения собственников квартир, считающих себя жильцами и не желающих осознавать, что они сособственники всего дома) — более высокая степень самостоятельности и ответственности за принимаемые решения, необходимость вникать в дела дома, коммуницировать и принимать согласованные решения, взаимодействовать с органами местного самоуправления, исполнителями коммунальных услуг и другими внешними структурами.
Процедура создания и деятельность ОСМД регламентированы ЗУ № 2866.
Базовый принцип ОСМД: «сами, для себя, с привлечением внешних ресурсов».